044 thema 13

---

Thema 44 – Hauskauf

Text 2 – A magyar ingatlanpiac – Immobilienmarkt in Ungarn – Eigentümerland, Geschichte, regionale Unterschiede, Förderpolitik und Hinweise für deutsche Auswanderer

Text 1

A tulajdonosok országa – Das Land der Eigentümer

1. Magyarország Európa azon országai közé tartozik, ahol a legtöbben saját tulajdonú lakásban élnek. – Ungarn gehört zu den Ländern Europas, in denen die meisten Menschen in einer eigenen Wohnung leben.

2. A háztartások kilencven százalékánál is többnek saját otthona van. – Mehr als neunzig Prozent der Haushalte haben ein eigenes Zuhause.

3. Németországban ezzel szemben a lakosság nagyjából fele bérlakásban él. – In Deutschland lebt dagegen etwa die Hälfte der Bevölkerung zur Miete.

4. A magyar társadalomban a saját lakás a biztonság és a felnőtté válás egyik legfontosabb jelképe. – In der ungarischen Gesellschaft ist die eigene Wohnung eines der wichtigsten Symbole für Sicherheit und Erwachsenwerden.

5. A bérlést sokan csak átmeneti megoldásnak tekintik, amíg össze nem gyűlik az önerő. – Das Mieten betrachten viele nur als Übergangslösung, bis das Eigenkapital zusammengekommen ist.

6. Ennek egyik oka, hogy a bérlők jogai Magyarországon gyengébbek, és a bérleti piac kicsi. – Ein Grund dafür ist, dass die Rechte der Mieter in Ungarn schwächer sind und der Mietmarkt klein ist.

(aufklappen)magyarul

1. Magyarország Európa azon országai közé tartozik, ahol a legtöbben saját tulajdonú lakásban élnek.

2. A háztartások kilencven százalékánál is többnek saját otthona van.

3. Németországban ezzel szemben a lakosság nagyjából fele bérlakásban él.

4. A magyar társadalomban a saját lakás a biztonság és a felnőtté válás egyik legfontosabb jelképe.

5. A bérlést sokan csak átmeneti megoldásnak tekintik, amíg össze nem gyűlik az önerő.

6. Ennek egyik oka, hogy a bérlők jogai Magyarországon gyengébbek, és a bérleti piac kicsi.

(aufklappen)német

1. Ungarn gehört zu den Ländern Europas, in denen die meisten Menschen in einer eigenen Wohnung leben.

2. Mehr als neunzig Prozent der Haushalte haben ein eigenes Zuhause.

3. In Deutschland lebt dagegen etwa die Hälfte der Bevölkerung zur Miete.

4. In der ungarischen Gesellschaft ist die eigene Wohnung eines der wichtigsten Symbole für Sicherheit und Erwachsenwerden.

5. Das Mieten betrachten viele nur als Übergangslösung, bis das Eigenkapital zusammengekommen ist.

6. Ein Grund dafür ist, dass die Rechte der Mieter in Ungarn schwächer sind und der Mietmarkt klein ist.

Text 2

Történelmi háttér – Historischer Hintergrund

7. A szocialista időszakban a városi lakások jelentős része állami vagy tanácsi tulajdonban volt. – In der sozialistischen Zeit befand sich ein erheblicher Teil der städtischen Wohnungen in staatlichem oder kommunalem Eigentum.

8. Az 1960-as és 1970-es években hatalmas lakótelepek épültek panelházakból. – In den 1960er- und 1970er-Jahren wurden riesige Wohnsiedlungen aus Plattenbauten errichtet.

9. Emellett sok család saját erőből, kalákában épített családi házat, az úgynevezett Kádár-kockát. – Daneben bauten viele Familien aus eigener Kraft und mit Nachbarschaftshilfe ein Einfamilienhaus, den sogenannten Kádár-Würfel.

10. A rendszerváltás után a bérlők a legtöbb állami lakást a piaci ár töredékéért megvásárolhatták. – Nach der Wende konnten die Mieter die meisten staatlichen Wohnungen zu einem Bruchteil des Marktpreises kaufen.

11. Ez a lakásprivatizáció szinte egyik napról a másikra tulajdonosok országává tette Magyarországot. – Diese Wohnungsprivatisierung machte Ungarn fast über Nacht zu einem Land der Eigentümer.

12. Ugyanakkor az önkormányzati bérlakás-állomány drasztikusan lecsökkent, és ma is nagyon kicsi. – Gleichzeitig schrumpfte der kommunale Mietwohnungsbestand drastisch und ist bis heute sehr klein.

(aufklappen)magyarul

7. A szocialista időszakban a városi lakások jelentős része állami vagy tanácsi tulajdonban volt.

8. Az 1960-as és 1970-es években hatalmas lakótelepek épültek panelházakból.

9. Emellett sok család saját erőből, kalákában épített családi házat, az úgynevezett Kádár-kockát.

10. A rendszerváltás után a bérlők a legtöbb állami lakást a piaci ár töredékéért megvásárolhatták.

11. Ez a lakásprivatizáció szinte egyik napról a másikra tulajdonosok országává tette Magyarországot.

12. Ugyanakkor az önkormányzati bérlakás-állomány drasztikusan lecsökkent, és ma is nagyon kicsi.

(aufklappen)német

7. In der sozialistischen Zeit befand sich ein erheblicher Teil der städtischen Wohnungen in staatlichem oder kommunalem Eigentum.

8. In den 1960er- und 1970er-Jahren wurden riesige Wohnsiedlungen aus Plattenbauten errichtet.

9. Daneben bauten viele Familien aus eigener Kraft und mit Nachbarschaftshilfe ein Einfamilienhaus, den sogenannten Kádár-Würfel.

10. Nach der Wende konnten die Mieter die meisten staatlichen Wohnungen zu einem Bruchteil des Marktpreises kaufen.

11. Diese Wohnungsprivatisierung machte Ungarn fast über Nacht zu einem Land der Eigentümer.

12. Gleichzeitig schrumpfte der kommunale Mietwohnungsbestand drastisch und ist bis heute sehr klein.

Text 3

A devizahitel-válság – Die Fremdwährungskreditkrise

13. A kétezres években sok magyar család svájci frankban vagy euróban felvett hitelből vásárolt lakást. – In den 2000er-Jahren kauften viele ungarische Familien eine Wohnung mit einem Kredit in Schweizer Franken oder Euro.

14. Ezek a hitelek kezdetben olcsóbbnak tűntek, mert alacsonyabb volt a kamatuk. – Diese Kredite wirkten anfangs günstiger, weil ihr Zins niedriger war.

15. A 2008-as pénzügyi válság után a forint meggyengült, és a törlesztőrészletek drámaian megemelkedtek. – Nach der Finanzkrise 2008 wurde der Forint schwächer, und die Raten stiegen dramatisch.

16. Több tízezer család került fizetési nehézségbe, és sokan elveszítették az otthonukat. – Zehntausende Familien gerieten in Zahlungsschwierigkeiten, und viele verloren ihr Zuhause.

17. A devizahiteleket végül 2014 és 2015 között törvény alapján forintra váltották. – Die Fremdwährungskredite wurden schließlich zwischen 2014 und 2015 per Gesetz in Forint umgewandelt.

18. Ennek a válságnak a tapasztalata máig meghatározza a magyarok óvatosságát a hitelekkel szemben. – Die Erfahrung dieser Krise prägt bis heute die Vorsicht der Ungarn gegenüber Krediten.

19. A jegybank azóta szigorú szabályokkal korlátozza, hogy mekkora hitelt vehet fel egy háztartás. – Die Zentralbank begrenzt seitdem mit strengen Regeln, wie hoch ein Kredit sein darf, den ein Haushalt aufnimmt.

(aufklappen)magyarul

13. A kétezres években sok magyar család svájci frankban vagy euróban felvett hitelből vásárolt lakást.

14. Ezek a hitelek kezdetben olcsóbbnak tűntek, mert alacsonyabb volt a kamatuk.

15. A 2008-as pénzügyi válság után a forint meggyengült, és a törlesztőrészletek drámaian megemelkedtek.

16. Több tízezer család került fizetési nehézségbe, és sokan elveszítették az otthonukat.

17. A devizahiteleket végül 2014 és 2015 között törvény alapján forintra váltották.

18. Ennek a válságnak a tapasztalata máig meghatározza a magyarok óvatosságát a hitelekkel szemben.

19. A jegybank azóta szigorú szabályokkal korlátozza, hogy mekkora hitelt vehet fel egy háztartás.

(aufklappen)német

13. In den 2000er-Jahren kauften viele ungarische Familien eine Wohnung mit einem Kredit in Schweizer Franken oder Euro.

14. Diese Kredite wirkten anfangs günstiger, weil ihr Zins niedriger war.

15. Nach der Finanzkrise 2008 wurde der Forint schwächer, und die Raten stiegen dramatisch.

16. Zehntausende Familien gerieten in Zahlungsschwierigkeiten, und viele verloren ihr Zuhause.

17. Die Fremdwährungskredite wurden schließlich zwischen 2014 und 2015 per Gesetz in Forint umgewandelt.

18. Die Erfahrung dieser Krise prägt bis heute die Vorsicht der Ungarn gegenüber Krediten.

19. Die Zentralbank begrenzt seitdem mit strengen Regeln, wie hoch ein Kredit sein darf, den ein Haushalt aufnimmt.

Text 4

Regionális különbségek – Regionale Unterschiede

20. Az ingatlanárak Magyarországon rendkívül nagy területi különbségeket mutatnak. – Die Immobilienpreise zeigen in Ungarn außerordentlich große regionale Unterschiede.

21. A legdrágább lakások Budapesten, különösen a budai kerületekben és a belvárosban találhatók. – Die teuersten Wohnungen befinden sich in Budapest, besonders in den Budaer Bezirken und in der Innenstadt.

22. A Balaton partján a nyaralók és lakások négyzetméterára gyakran a fővárosi árakkal vetekszik. – Am Ufer des Balaton können die Quadratmeterpreise von Ferienhäusern und Wohnungen oft mit den Preisen der Hauptstadt mithalten.

23. A nagyobb vidéki városok, mint Debrecen, Szeged vagy Győr, szintén dinamikusan fejlődnek. – Größere Städte auf dem Land wie Debrecen, Szeged oder Győr entwickeln sich ebenfalls dynamisch.

24. Ezzel szemben Északkelet-Magyarország és a Dél-Dunántúl sok aprófalujában néhány millió forintért is lehet házat venni. – Dagegen kann man in vielen Kleinstdörfern Nordostungarns und Südtransdanubiens schon für einige Millionen Forint ein Haus kaufen.

25. Ezekben a falvakban azonban gyakran hiányoznak a munkahelyek, az orvos és a tömegközlekedés. – In diesen Dörfern fehlen jedoch oft Arbeitsplätze, ein Arzt und öffentliche Verkehrsmittel.

26. Budapest környékén az elmúlt évtizedekben erős szuburbanizáció zajlott, és rengeteg új lakópark épült. – Im Umland von Budapest fand in den letzten Jahrzehnten eine starke Suburbanisierung statt, und es wurden unzählige neue Wohnparks gebaut.

(aufklappen)magyarul

20. Az ingatlanárak Magyarországon rendkívül nagy területi különbségeket mutatnak.

21. A legdrágább lakások Budapesten, különösen a budai kerületekben és a belvárosban találhatók.

22. A Balaton partján a nyaralók és lakások négyzetméterára gyakran a fővárosi árakkal vetekszik.

23. A nagyobb vidéki városok, mint Debrecen, Szeged vagy Győr, szintén dinamikusan fejlődnek.

24. Ezzel szemben Északkelet-Magyarország és a Dél-Dunántúl sok aprófalujában néhány millió forintért is lehet házat venni.

25. Ezekben a falvakban azonban gyakran hiányoznak a munkahelyek, az orvos és a tömegközlekedés.

26. Budapest környékén az elmúlt évtizedekben erős szuburbanizáció zajlott, és rengeteg új lakópark épült.

(aufklappen)német

20. Die Immobilienpreise zeigen in Ungarn außerordentlich große regionale Unterschiede.

21. Die teuersten Wohnungen befinden sich in Budapest, besonders in den Budaer Bezirken und in der Innenstadt.

22. Am Ufer des Balaton können die Quadratmeterpreise von Ferienhäusern und Wohnungen oft mit den Preisen der Hauptstadt mithalten.

23. Größere Städte auf dem Land wie Debrecen, Szeged oder Győr entwickeln sich ebenfalls dynamisch.

24. Dagegen kann man in vielen Kleinstdörfern Nordostungarns und Südtransdanubiens schon für einige Millionen Forint ein Haus kaufen.

25. In diesen Dörfern fehlen jedoch oft Arbeitsplätze, ein Arzt und öffentliche Verkehrsmittel.

26. Im Umland von Budapest fand in den letzten Jahrzehnten eine starke Suburbanisierung statt, und es wurden unzählige neue Wohnparks gebaut.

Text 5

Állami lakástámogatások – Staatliche Wohnförderungen

27. A magyar lakáspolitika évek óta elsősorban a családok tulajdonszerzését támogatja. – Die ungarische Wohnungspolitik fördert seit Jahren vor allem den Eigentumserwerb von Familien.

28. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény, röviden CSOK, 2015-ben indult, és azóta több változáson ment át. – Die Familienförderung zur Wohneigentumsbildung, kurz CSOK, startete 2015 und hat seitdem mehrere Änderungen durchlaufen.

29. A 2024-ben bevezetett CSOK Plusz kamattámogatott hitelt kínál házaspároknak, a gyermekek számától függő összegben. – Der 2024 eingeführte CSOK Plusz bietet Ehepaaren einen zinsgestützten Kredit in einer von der Kinderzahl abhängigen Höhe.

30. A falusi CSOK kistelepüléseken nyújt vissza nem térítendő támogatást vásárlásra és felújításra. – Der Falusi CSOK gewährt in kleinen Ortschaften einen nicht rückzahlbaren Zuschuss für Kauf und Renovierung.

31. 2025 őszén indult az Otthon Start program, amely fix, három százalékos kamatú hitelt kínál az első lakásukat vásárlóknak. – Im Herbst 2025 startete das Programm „Otthon Start“, das Erstkäufern einen Kredit mit festem Zinssatz von drei Prozent anbietet.

32. A támogatások sok családnak segítettek saját otthonhoz jutni. – Die Förderungen haben vielen Familien geholfen, zu einem eigenen Zuhause zu kommen.

33. Közgazdászok ugyanakkor rámutatnak, hogy a megnövekedett kereslet az árakat is felfelé hajtja. – Ökonomen weisen jedoch darauf hin, dass die gestiegene Nachfrage auch die Preise nach oben treibt.

34. A bérlakás-építés és a bérlők védelme a támogatási rendszerben eddig kisebb szerepet kapott. – Der Bau von Mietwohnungen und der Mieterschutz haben im Fördersystem bisher eine geringere Rolle gespielt.

(aufklappen)magyarul

27. A magyar lakáspolitika évek óta elsősorban a családok tulajdonszerzését támogatja.

28. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény, röviden CSOK, 2015-ben indult, és azóta több változáson ment át.

29. A 2024-ben bevezetett CSOK Plusz kamattámogatott hitelt kínál házaspároknak, a gyermekek számától függő összegben.

30. A falusi CSOK kistelepüléseken nyújt vissza nem térítendő támogatást vásárlásra és felújításra.

31. 2025 őszén indult az Otthon Start program, amely fix, három százalékos kamatú hitelt kínál az első lakásukat vásárlóknak.

32. A támogatások sok családnak segítettek saját otthonhoz jutni.

33. Közgazdászok ugyanakkor rámutatnak, hogy a megnövekedett kereslet az árakat is felfelé hajtja.

34. A bérlakás-építés és a bérlők védelme a támogatási rendszerben eddig kisebb szerepet kapott.

(aufklappen)német

27. Die ungarische Wohnungspolitik fördert seit Jahren vor allem den Eigentumserwerb von Familien.

28. Die Familienförderung zur Wohneigentumsbildung, kurz CSOK, startete 2015 und hat seitdem mehrere Änderungen durchlaufen.

29. Der 2024 eingeführte CSOK Plusz bietet Ehepaaren einen zinsgestützten Kredit in einer von der Kinderzahl abhängigen Höhe.

30. Der Falusi CSOK gewährt in kleinen Ortschaften einen nicht rückzahlbaren Zuschuss für Kauf und Renovierung.

31. Im Herbst 2025 startete das Programm „Otthon Start“, das Erstkäufern einen Kredit mit festem Zinssatz von drei Prozent anbietet.

32. Die Förderungen haben vielen Familien geholfen, zu einem eigenen Zuhause zu kommen.

33. Ökonomen weisen jedoch darauf hin, dass die gestiegene Nachfrage auch die Preise nach oben treibt.

34. Der Bau von Mietwohnungen und der Mieterschutz haben im Fördersystem bisher eine geringere Rolle gespielt.

Text 6

Budapest és a rövid távú lakáskiadás – Budapest und die kurzfristige Wohnungsvermietung

35. Budapest belső kerületeiben az elmúlt években sok lakást vásároltak befektetési céllal. – In den inneren Bezirken Budapests wurden in den letzten Jahren viele Wohnungen als Kapitalanlage gekauft.

36. Ezeknek egy részét turistáknak adták ki rövid távra, ami megemelte az árakat és a bérleti díjakat. – Ein Teil davon wurde kurzfristig an Touristen vermietet, was die Preise und Mieten erhöhte.

37. Terézvárosban a lakók 2023-ban népszavazáson döntöttek a rövid távú lakáskiadás tilalmáról. – In der Theresienstadt stimmten die Bewohner 2023 in einem Referendum für ein Verbot der Kurzzeitvermietung.

38. A vita jól mutatja, hogy a lakás egyszerre otthon és befektetés, és a kettő érdekei ütközhetnek. – Die Debatte zeigt deutlich, dass eine Wohnung zugleich Zuhause und Kapitalanlage ist und die Interessen beider kollidieren können.

(aufklappen)magyarul

35. Budapest belső kerületeiben az elmúlt években sok lakást vásároltak befektetési céllal.

36. Ezeknek egy részét turistáknak adták ki rövid távra, ami megemelte az árakat és a bérleti díjakat.

37. Terézvárosban a lakók 2023-ban népszavazáson döntöttek a rövid távú lakáskiadás tilalmáról.

38. A vita jól mutatja, hogy a lakás egyszerre otthon és befektetés, és a kettő érdekei ütközhetnek.

(aufklappen)német

35. In den inneren Bezirken Budapests wurden in den letzten Jahren viele Wohnungen als Kapitalanlage gekauft.

36. Ein Teil davon wurde kurzfristig an Touristen vermietet, was die Preise und Mieten erhöhte.

37. In der Theresienstadt stimmten die Bewohner 2023 in einem Referendum für ein Verbot der Kurzzeitvermietung.

38. Die Debatte zeigt deutlich, dass eine Wohnung zugleich Zuhause und Kapitalanlage ist und die Interessen beider kollidieren können.

Text 7

Érdekességek német kivándorlóknak – Wissenswertes für deutsche Auswanderer

39. Német szemmel a magyar ingatlanárak vidéken még mindig kifejezetten alacsonyak. – Aus deutscher Sicht sind die ungarischen Immobilienpreise auf dem Land noch immer ausgesprochen niedrig.

40. Érdemes azonban figyelembe venni, hogy egy olcsó vidéki ház felújítása gyakran többe kerül, mint maga a vételár. – Man sollte jedoch bedenken, dass die Renovierung eines billigen Landhauses oft mehr kostet als der Kaufpreis selbst.

41. A magyar állami lakástámogatások többsége magyar családokra szabott, és a feltételek között gyakran szerepel a társadalombiztosítási jogviszony. – Die meisten ungarischen staatlichen Wohnförderungen sind auf ungarische Familien zugeschnitten, und zu den Bedingungen gehört oft ein Sozialversicherungsverhältnis in Ungarn.

42. Aki Németországból költözik, ezért ne számoljon automatikusan ezekkel a támogatásokkal. – Wer aus Deutschland zuzieht, sollte deshalb nicht automatisch mit diesen Förderungen rechnen.

43. A német bankok ritkán finanszíroznak magyarországi ingatlant, a magyar bankok pedig magyar jövedelmet vagy további biztosítékot várnak el. – Deutsche Banken finanzieren selten Immobilien in Ungarn, und ungarische Banken erwarten ein ungarisches Einkommen oder zusätzliche Sicherheiten.

44. Emiatt sok német vevő saját megtakarításából vagy egy németországi ingatlan eladásából fizeti ki a vételárat. – Deshalb bezahlen viele deutsche Käufer den Kaufpreis aus eigenen Ersparnissen oder aus dem Verkauf einer Immobilie in Deutschland.

45. A Nyugat-Dunántúl és a Balaton-felvidék falvaiban ma már jelentős német, osztrák és holland közösségek élnek. – In den Dörfern Westtransdanubiens und des Balaton-Oberlands leben heute bereits bedeutende deutsche, österreichische und niederländische Gemeinschaften.

46. A helyiek többnyire szívesen fogadják az új lakókat, ha azok nyitottak a falu életére. – Die Einheimischen nehmen die neuen Bewohner meist gern auf, wenn diese offen für das Dorfleben sind.

47. Aki hosszú távra tervez, annak érdemes figyelembe vennie az orvosi ellátás és a közlekedés elérhetőségét is. – Wer langfristig plant, sollte auch die Erreichbarkeit von ärztlicher Versorgung und Verkehrsmitteln berücksichtigen.

48. Egy jól megválasztott magyarországi otthon így nemcsak befektetés, hanem egy új életszakasz kezdete is lehet. – Ein gut gewähltes Zuhause in Ungarn kann so nicht nur eine Kapitalanlage, sondern auch der Beginn eines neuen Lebensabschnitts sein.

(aufklappen)magyarul

39. Német szemmel a magyar ingatlanárak vidéken még mindig kifejezetten alacsonyak.

40. Érdemes azonban figyelembe venni, hogy egy olcsó vidéki ház felújítása gyakran többe kerül, mint maga a vételár.

41. A magyar állami lakástámogatások többsége magyar családokra szabott, és a feltételek között gyakran szerepel a társadalombiztosítási jogviszony.

42. Aki Németországból költözik, ezért ne számoljon automatikusan ezekkel a támogatásokkal.

43. A német bankok ritkán finanszíroznak magyarországi ingatlant, a magyar bankok pedig magyar jövedelmet vagy további biztosítékot várnak el.

44. Emiatt sok német vevő saját megtakarításából vagy egy németországi ingatlan eladásából fizeti ki a vételárat.

45. A Nyugat-Dunántúl és a Balaton-felvidék falvaiban ma már jelentős német, osztrák és holland közösségek élnek.

46. A helyiek többnyire szívesen fogadják az új lakókat, ha azok nyitottak a falu életére.

47. Aki hosszú távra tervez, annak érdemes figyelembe vennie az orvosi ellátás és a közlekedés elérhetőségét is.

48. Egy jól megválasztott magyarországi otthon így nemcsak befektetés, hanem egy új életszakasz kezdete is lehet.

(aufklappen)német

39. Aus deutscher Sicht sind die ungarischen Immobilienpreise auf dem Land noch immer ausgesprochen niedrig.

40. Man sollte jedoch bedenken, dass die Renovierung eines billigen Landhauses oft mehr kostet als der Kaufpreis selbst.

41. Die meisten ungarischen staatlichen Wohnförderungen sind auf ungarische Familien zugeschnitten, und zu den Bedingungen gehört oft ein Sozialversicherungsverhältnis in Ungarn.

42. Wer aus Deutschland zuzieht, sollte deshalb nicht automatisch mit diesen Förderungen rechnen.

43. Deutsche Banken finanzieren selten Immobilien in Ungarn, und ungarische Banken erwarten ein ungarisches Einkommen oder zusätzliche Sicherheiten.

44. Deshalb bezahlen viele deutsche Käufer den Kaufpreis aus eigenen Ersparnissen oder aus dem Verkauf einer Immobilie in Deutschland.

45. In den Dörfern Westtransdanubiens und des Balaton-Oberlands leben heute bereits bedeutende deutsche, österreichische und niederländische Gemeinschaften.

46. Die Einheimischen nehmen die neuen Bewohner meist gern auf, wenn diese offen für das Dorfleben sind.

47. Wer langfristig plant, sollte auch die Erreichbarkeit von ärztlicher Versorgung und Verkehrsmitteln berücksichtigen.

48. Ein gut gewähltes Zuhause in Ungarn kann so nicht nur eine Kapitalanlage, sondern auch der Beginn eines neuen Lebensabschnitts sein.