080 thema 12

---

Thema 80 – Recht, Gesetze und Verträge

Text 1 – Magyarországi ingatlanvásárlás – Immobilienkauf in Ungarn – Ablauf, Verträge, Kosten und Hinweise für deutsche Auswanderer

Text 1

Ki vásárolhat ingatlant Magyarországon? – Wer darf in Ungarn Immobilien kaufen?

1. Az Európai Unió állampolgárai Magyarországon lakóingatlant ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak, mint a magyar állampolgárok. – Bürger der Europäischen Union können in Ungarn Wohnimmobilien zu denselben Bedingungen kaufen wie ungarische Staatsbürger.

2. Külön hatósági engedélyre ehhez nincs szükség. – Eine besondere behördliche Genehmigung ist dafür nicht nötig.

3. Nem uniós állampolgároknak viszont a kormányhivataltól engedélyt kell kérniük a vásárláshoz. – Nicht-EU-Bürger müssen für den Kauf dagegen eine Genehmigung beim Regierungsamt beantragen.

4. Egészen más a helyzet a termőföld és a mezőgazdasági ingatlanok esetében. – Ganz anders ist die Lage bei Ackerland und landwirtschaftlichen Immobilien.

5. Termőföldet csak nagyon szigorú feltételek mellett, főként bejegyzett földművesek szerezhetnek meg. – Ackerland können nur unter sehr strengen Bedingungen, vor allem registrierte Landwirte, erwerben.

6. Ezért aki vidéken egy nagy kerttel rendelkező házat néz ki, annak érdemes ellenőriztetnie, hogy a telek belterület-e vagy külterület. – Wer auf dem Land ein Haus mit großem Garten ins Auge fasst, sollte deshalb prüfen lassen, ob das Grundstück Innenbereich oder Außenbereich ist.

(aufklappen)magyarul

1. Az Európai Unió állampolgárai Magyarországon lakóingatlant ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak, mint a magyar állampolgárok.

2. Külön hatósági engedélyre ehhez nincs szükség.

3. Nem uniós állampolgároknak viszont a kormányhivataltól engedélyt kell kérniük a vásárláshoz.

4. Egészen más a helyzet a termőföld és a mezőgazdasági ingatlanok esetében.

5. Termőföldet csak nagyon szigorú feltételek mellett, főként bejegyzett földművesek szerezhetnek meg.

6. Ezért aki vidéken egy nagy kerttel rendelkező házat néz ki, annak érdemes ellenőriztetnie, hogy a telek belterület-e vagy külterület.

(aufklappen)német

1. Bürger der Europäischen Union können in Ungarn Wohnimmobilien zu denselben Bedingungen kaufen wie ungarische Staatsbürger.

2. Eine besondere behördliche Genehmigung ist dafür nicht nötig.

3. Nicht-EU-Bürger müssen für den Kauf dagegen eine Genehmigung beim Regierungsamt beantragen.

4. Ganz anders ist die Lage bei Ackerland und landwirtschaftlichen Immobilien.

5. Ackerland können nur unter sehr strengen Bedingungen, vor allem registrierte Landwirte, erwerben.

6. Wer auf dem Land ein Haus mit großem Garten ins Auge fasst, sollte deshalb prüfen lassen, ob das Grundstück Innenbereich oder Außenbereich ist.

Text 2

Előkészítés és ellenőrzés – Vorbereitung und Prüfung

7. Minden vásárlás első lépése a friss tulajdoni lap beszerzése. – Erster Schritt jedes Kaufs ist die Beschaffung eines aktuellen Grundbuchauszugs.

8. A tulajdoni lap első része az ingatlan adatait, a második a tulajdonosokat, a harmadik a terheket tartalmazza. – Der erste Teil des Grundbuchauszugs enthält die Daten der Immobilie, der zweite die Eigentümer, der dritte die Belastungen.

9. Különösen fontos a jelzálogjogok, a haszonélvezeti jogok és az elidegenítési tilalmak ellenőrzése. – Besonders wichtig ist die Prüfung von Hypotheken, Nießbrauchrechten und Veräußerungsverboten.

10. Érdemes azt is megnézni, hogy a valóságban álló épület egyezik-e a nyilvántartásban szereplő adatokkal. – Es lohnt sich auch zu prüfen, ob das tatsächlich stehende Gebäude mit den Angaben im Register übereinstimmt.

11. Régebbi vidéki házaknál gyakran előfordul, hogy egy hozzáépítést vagy melléképületet soha nem vezettek át a nyilvántartásban. – Bei älteren Häusern auf dem Land kommt es häufig vor, dass ein Anbau oder Nebengebäude nie im Register eingetragen wurde.

12. Egy független építési szakértő átvizsgálása sok későbbi bosszúságtól megkímélheti a vevőt. – Eine Begutachtung durch einen unabhängigen Bausachverständigen kann dem Käufer viel späteren Ärger ersparen.

(aufklappen)magyarul

7. Minden vásárlás első lépése a friss tulajdoni lap beszerzése.

8. A tulajdoni lap első része az ingatlan adatait, a második a tulajdonosokat, a harmadik a terheket tartalmazza.

9. Különösen fontos a jelzálogjogok, a haszonélvezeti jogok és az elidegenítési tilalmak ellenőrzése.

10. Érdemes azt is megnézni, hogy a valóságban álló épület egyezik-e a nyilvántartásban szereplő adatokkal.

11. Régebbi vidéki házaknál gyakran előfordul, hogy egy hozzáépítést vagy melléképületet soha nem vezettek át a nyilvántartásban.

12. Egy független építési szakértő átvizsgálása sok későbbi bosszúságtól megkímélheti a vevőt.

(aufklappen)német

7. Erster Schritt jedes Kaufs ist die Beschaffung eines aktuellen Grundbuchauszugs.

8. Der erste Teil des Grundbuchauszugs enthält die Daten der Immobilie, der zweite die Eigentümer, der dritte die Belastungen.

9. Besonders wichtig ist die Prüfung von Hypotheken, Nießbrauchrechten und Veräußerungsverboten.

10. Es lohnt sich auch zu prüfen, ob das tatsächlich stehende Gebäude mit den Angaben im Register übereinstimmt.

11. Bei älteren Häusern auf dem Land kommt es häufig vor, dass ein Anbau oder Nebengebäude nie im Register eingetragen wurde.

12. Eine Begutachtung durch einen unabhängigen Bausachverständigen kann dem Käufer viel späteren Ärger ersparen.

Text 3

Az adásvételi szerződés és az ügyvéd szerepe – Der Kaufvertrag und die Rolle des Anwalts

13. Magyarországon az ingatlan-adásvételi szerződést írásba kell foglalni, és ügyvédnek ellenjegyeznie vagy közjegyzőnek közokiratba foglalnia. – In Ungarn muss der Immobilienkaufvertrag schriftlich abgefasst und von einem Anwalt gegengezeichnet oder von einem Notar beurkundet werden.

14. A gyakorlatban szinte mindig az ügyvédi ellenjegyzés a jellemző. – In der Praxis ist fast immer die anwaltliche Gegenzeichnung üblich.

15. Az ügyvéd azonosítja a feleket, elkészíti a szerződést, és elektronikusan benyújtja azt az ingatlan-nyilvántartáshoz. – Der Anwalt identifiziert die Parteien, erstellt den Vertrag und reicht ihn elektronisch beim Grundbuch ein.

16. Gyakran egyetlen ügyvéd jár el mindkét fél nevében, ami a költségeket csökkenti. – Oft handelt ein einziger Anwalt im Namen beider Parteien, was die Kosten senkt.

17. Német vevőknek mégis érdemes saját, kétnyelvű ügyvédet megbízniuk, aki kizárólag az ő érdekeiket képviseli. – Deutschen Käufern ist dennoch zu empfehlen, einen eigenen zweisprachigen Anwalt zu beauftragen, der ausschließlich ihre Interessen vertritt.

18. A szerződés készülhet kétnyelvű formában is, így a vevő minden pontot megérthet. – Der Vertrag kann auch zweisprachig abgefasst werden, sodass der Käufer jeden Punkt verstehen kann.

(aufklappen)magyarul

13. Magyarországon az ingatlan-adásvételi szerződést írásba kell foglalni, és ügyvédnek ellenjegyeznie vagy közjegyzőnek közokiratba foglalnia.

14. A gyakorlatban szinte mindig az ügyvédi ellenjegyzés a jellemző.

15. Az ügyvéd azonosítja a feleket, elkészíti a szerződést, és elektronikusan benyújtja azt az ingatlan-nyilvántartáshoz.

16. Gyakran egyetlen ügyvéd jár el mindkét fél nevében, ami a költségeket csökkenti.

17. Német vevőknek mégis érdemes saját, kétnyelvű ügyvédet megbízniuk, aki kizárólag az ő érdekeiket képviseli.

18. A szerződés készülhet kétnyelvű formában is, így a vevő minden pontot megérthet.

(aufklappen)német

13. In Ungarn muss der Immobilienkaufvertrag schriftlich abgefasst und von einem Anwalt gegengezeichnet oder von einem Notar beurkundet werden.

14. In der Praxis ist fast immer die anwaltliche Gegenzeichnung üblich.

15. Der Anwalt identifiziert die Parteien, erstellt den Vertrag und reicht ihn elektronisch beim Grundbuch ein.

16. Oft handelt ein einziger Anwalt im Namen beider Parteien, was die Kosten senkt.

17. Deutschen Käufern ist dennoch zu empfehlen, einen eigenen zweisprachigen Anwalt zu beauftragen, der ausschließlich ihre Interessen vertritt.

18. Der Vertrag kann auch zweisprachig abgefasst werden, sodass der Käufer jeden Punkt verstehen kann.

Text 4

Foglaló, vételár és letéti számla – Draufgabe, Kaufpreis und Treuhandkonto

19. A szerződéskötéskor a vevő általában a vételár tíz százalékát fizeti meg foglalóként. – Beim Vertragsabschluss zahlt der Käufer üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises als Draufgabe.

20. A foglaló különbözik az előlegtől: ha a vevő lép vissza, elveszíti, ha az eladó, akkor a kétszeresét kell visszafizetnie. – Die Draufgabe unterscheidet sich von der Anzahlung: Tritt der Käufer zurück, verliert er sie, tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.

21. A vételár további részét sokan ügyvédi letéti számlára utalják. – Den restlichen Kaufpreis überweisen viele auf ein anwaltliches Treuhandkonto.

22. Az ügyvéd csak akkor fizeti ki a pénzt az eladónak, ha a szerződésben rögzített feltételek, például a terhek törlése, teljesültek. – Der Anwalt zahlt das Geld erst dann an den Verkäufer aus, wenn die im Vertrag festgelegten Bedingungen, etwa die Löschung von Belastungen, erfüllt sind.

23. Gyakori megoldás a tulajdonjog-fenntartás is, amely a teljes kifizetésig az eladónál hagyja a tulajdonjogot. – Verbreitet ist auch der Eigentumsvorbehalt, der das Eigentum bis zur vollständigen Zahlung beim Verkäufer belässt.

24. Hitelből történő vásárlás esetén a bank jelzálogjogot és elidegenítési tilalmat jegyeztet be az ingatlanra. – Bei einem kreditfinanzierten Kauf lässt die Bank eine Hypothek und ein Veräußerungsverbot auf die Immobilie eintragen.

(aufklappen)magyarul

19. A szerződéskötéskor a vevő általában a vételár tíz százalékát fizeti meg foglalóként.

20. A foglaló különbözik az előlegtől: ha a vevő lép vissza, elveszíti, ha az eladó, akkor a kétszeresét kell visszafizetnie.

21. A vételár további részét sokan ügyvédi letéti számlára utalják.

22. Az ügyvéd csak akkor fizeti ki a pénzt az eladónak, ha a szerződésben rögzített feltételek, például a terhek törlése, teljesültek.

23. Gyakori megoldás a tulajdonjog-fenntartás is, amely a teljes kifizetésig az eladónál hagyja a tulajdonjogot.

24. Hitelből történő vásárlás esetén a bank jelzálogjogot és elidegenítési tilalmat jegyeztet be az ingatlanra.

(aufklappen)német

19. Beim Vertragsabschluss zahlt der Käufer üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises als Draufgabe.

20. Die Draufgabe unterscheidet sich von der Anzahlung: Tritt der Käufer zurück, verliert er sie, tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.

21. Den restlichen Kaufpreis überweisen viele auf ein anwaltliches Treuhandkonto.

22. Der Anwalt zahlt das Geld erst dann an den Verkäufer aus, wenn die im Vertrag festgelegten Bedingungen, etwa die Löschung von Belastungen, erfüllt sind.

23. Verbreitet ist auch der Eigentumsvorbehalt, der das Eigentum bis zur vollständigen Zahlung beim Verkäufer belässt.

24. Bei einem kreditfinanzierten Kauf lässt die Bank eine Hypothek und ein Veräußerungsverbot auf die Immobilie eintragen.

Text 5

Bejegyzés és birtokbaadás – Eintragung und Übergabe

25. A tulajdonjog nem az aláírással, hanem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel száll át a vevőre. – Das Eigentum geht nicht mit der Unterschrift, sondern mit der Eintragung ins Grundbuch auf den Käufer über.

26. A kérelem beérkezését azonnal rögzítik, így a későbbi kérelmek nem előzhetik meg a vevő ügyét. – Der Eingang des Antrags wird sofort vermerkt, sodass spätere Anträge die Sache des Käufers nicht überholen können.

27. A bejegyzésről szóló határozat általában néhány héten belül megszületik. – Der Beschluss über die Eintragung ergeht in der Regel innerhalb weniger Wochen.

28. A birtokbaadás időpontját a felek szabadon határozzák meg, gyakran a vételár teljes kifizetéséhez kötik. – Den Zeitpunkt der Besitzübergabe legen die Parteien frei fest, oft wird er an die vollständige Zahlung des Kaufpreises geknüpft.

29. Az átadáskor jegyzőkönyvet vesznek fel, amelyben a mérőórák állását és az ingatlan állapotát rögzítik. – Bei der Übergabe wird ein Protokoll aufgenommen, in dem die Zählerstände und der Zustand der Immobilie festgehalten werden.

30. A közműszolgáltatóknál ezután a vevőnek át kell íratnia a szerződéseket a saját nevére. – Bei den Versorgungsunternehmen muss der Käufer die Verträge danach auf seinen eigenen Namen umschreiben lassen.

(aufklappen)magyarul

25. A tulajdonjog nem az aláírással, hanem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel száll át a vevőre.

26. A kérelem beérkezését azonnal rögzítik, így a későbbi kérelmek nem előzhetik meg a vevő ügyét.

27. A bejegyzésről szóló határozat általában néhány héten belül megszületik.

28. A birtokbaadás időpontját a felek szabadon határozzák meg, gyakran a vételár teljes kifizetéséhez kötik.

29. Az átadáskor jegyzőkönyvet vesznek fel, amelyben a mérőórák állását és az ingatlan állapotát rögzítik.

30. A közműszolgáltatóknál ezután a vevőnek át kell íratnia a szerződéseket a saját nevére.

(aufklappen)német

25. Das Eigentum geht nicht mit der Unterschrift, sondern mit der Eintragung ins Grundbuch auf den Käufer über.

26. Der Eingang des Antrags wird sofort vermerkt, sodass spätere Anträge die Sache des Käufers nicht überholen können.

27. Der Beschluss über die Eintragung ergeht in der Regel innerhalb weniger Wochen.

28. Den Zeitpunkt der Besitzübergabe legen die Parteien frei fest, oft wird er an die vollständige Zahlung des Kaufpreises geknüpft.

29. Bei der Übergabe wird ein Protokoll aufgenommen, in dem die Zählerstände und der Zustand der Immobilie festgehalten werden.

30. Bei den Versorgungsunternehmen muss der Käufer die Verträge danach auf seinen eigenen Namen umschreiben lassen.

Text 6

Költségek és adók – Kosten und Steuern

31. A legjelentősebb mellékköltség a vagyonszerzési illeték, amely általában a forgalmi érték négy százaléka. – Die bedeutendsten Nebenkosten sind die Grunderwerbsteuer, die in der Regel vier Prozent des Verkehrswerts beträgt.

32. Az illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal állapítja meg, és határozatban közli a vevővel. – Die Steuer wird von der Nationalen Steuer- und Zollbehörde festgesetzt und dem Käufer per Bescheid mitgeteilt.

33. Az ügyvédi díj jellemzően a vételár fél és másfél százaléka között mozog. – Das Anwaltshonorar liegt typischerweise zwischen einem halben und anderthalb Prozent des Kaufpreises.

34. Ehhez jön még a földhivatali eljárási díj, valamint esetleg az ingatlanközvetítő jutaléka. – Hinzu kommen die Gebühr für das Grundbuchverfahren sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

35. Az ingatlan eladásakor keletkező jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, amely azonban a tartási idővel csökken. – Auf das beim Verkauf einer Immobilie erzielte Einkommen ist Einkommensteuer zu zahlen, die jedoch mit der Haltedauer sinkt.

36. Lakóingatlan esetén a szerzés évét követő ötödik évtől kezdve az eladásból származó jövedelem már adómentes. – Bei Wohnimmobilien ist das Einkommen aus dem Verkauf ab dem fünften Jahr nach dem Jahr des Erwerbs steuerfrei.

(aufklappen)magyarul

31. A legjelentősebb mellékköltség a vagyonszerzési illeték, amely általában a forgalmi érték négy százaléka.

32. Az illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal állapítja meg, és határozatban közli a vevővel.

33. Az ügyvédi díj jellemzően a vételár fél és másfél százaléka között mozog.

34. Ehhez jön még a földhivatali eljárási díj, valamint esetleg az ingatlanközvetítő jutaléka.

35. Az ingatlan eladásakor keletkező jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, amely azonban a tartási idővel csökken.

36. Lakóingatlan esetén a szerzés évét követő ötödik évtől kezdve az eladásból származó jövedelem már adómentes.

(aufklappen)német

31. Die bedeutendsten Nebenkosten sind die Grunderwerbsteuer, die in der Regel vier Prozent des Verkehrswerts beträgt.

32. Die Steuer wird von der Nationalen Steuer- und Zollbehörde festgesetzt und dem Käufer per Bescheid mitgeteilt.

33. Das Anwaltshonorar liegt typischerweise zwischen einem halben und anderthalb Prozent des Kaufpreises.

34. Hinzu kommen die Gebühr für das Grundbuchverfahren sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

35. Auf das beim Verkauf einer Immobilie erzielte Einkommen ist Einkommensteuer zu zahlen, die jedoch mit der Haltedauer sinkt.

36. Bei Wohnimmobilien ist das Einkommen aus dem Verkauf ab dem fünften Jahr nach dem Jahr des Erwerbs steuerfrei.

Text 7

Tanácsok német kivándorlóknak – Hinweise für deutsche Auswanderer

37. A vásárláshoz magyar adóazonosító jelre van szükség, amelyet a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól lehet igényelni. – Für den Kauf braucht man eine ungarische Steueridentifikationsnummer, die man bei der Nationalen Steuer- und Zollbehörde beantragen kann.

38. Bankszámlát is érdemes nyitni Magyarországon, mert ez megkönnyíti a vételár és a rezsi kifizetését. – Es empfiehlt sich auch, in Ungarn ein Bankkonto zu eröffnen, da dies die Zahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten erleichtert.

39. Sok német vevő a Balaton, a Velencei-tó vagy a nyugat-magyarországi gyógyfürdővárosok környékét választja. – Viele deutsche Käufer wählen die Gegend um den Balaton, den Velence-See oder die westungarischen Kurorte.

40. Az árak vidéken még mindig jóval alacsonyabbak, mint Németországban, de a népszerű helyeken az utóbbi években jelentősen emelkedtek. – Die Preise auf dem Land sind immer noch deutlich niedriger als in Deutschland, sind an beliebten Orten in den letzten Jahren aber stark gestiegen.

41. Régi parasztházaknál gyakran a felújítás kerül többe, mint maga a vásárlás. – Bei alten Bauernhäusern kostet die Renovierung oft mehr als der Kauf selbst.

42. Az építési és felújítási munkákhoz bizonyos esetekben bejelentés vagy engedély szükséges az önkormányzatnál. – Für Bau- und Renovierungsarbeiten ist in bestimmten Fällen eine Anzeige oder Genehmigung bei der Gemeinde erforderlich.

43. Az ingatlan magyar jog szerinti öröklését is érdemes időben átgondolni, és szükség esetén végrendeletben rendezni. – Es lohnt sich auch, die Vererbung der Immobilie nach ungarischem Recht rechtzeitig zu bedenken und gegebenenfalls in einem Testament zu regeln.

44. A legfontosabb tanács mégis az, hogy senki ne írjon alá olyan szerződést, amelyet nem értett meg teljesen. – Der wichtigste Rat ist jedoch, keinen Vertrag zu unterschreiben, den man nicht vollständig verstanden hat.

45. Egy gondosan előkészített vásárlás után a magyar otthon valódi nyugalmat és örömet hozhat. – Nach einem sorgfältig vorbereiteten Kauf kann das ungarische Zuhause echte Ruhe und Freude bringen.

(aufklappen)magyarul

37. A vásárláshoz magyar adóazonosító jelre van szükség, amelyet a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól lehet igényelni.

38. Bankszámlát is érdemes nyitni Magyarországon, mert ez megkönnyíti a vételár és a rezsi kifizetését.

39. Sok német vevő a Balaton, a Velencei-tó vagy a nyugat-magyarországi gyógyfürdővárosok környékét választja.

40. Az árak vidéken még mindig jóval alacsonyabbak, mint Németországban, de a népszerű helyeken az utóbbi években jelentősen emelkedtek.

41. Régi parasztházaknál gyakran a felújítás kerül többe, mint maga a vásárlás.

42. Az építési és felújítási munkákhoz bizonyos esetekben bejelentés vagy engedély szükséges az önkormányzatnál.

43. Az ingatlan magyar jog szerinti öröklését is érdemes időben átgondolni, és szükség esetén végrendeletben rendezni.

44. A legfontosabb tanács mégis az, hogy senki ne írjon alá olyan szerződést, amelyet nem értett meg teljesen.

45. Egy gondosan előkészített vásárlás után a magyar otthon valódi nyugalmat és örömet hozhat.

(aufklappen)német

37. Für den Kauf braucht man eine ungarische Steueridentifikationsnummer, die man bei der Nationalen Steuer- und Zollbehörde beantragen kann.

38. Es empfiehlt sich auch, in Ungarn ein Bankkonto zu eröffnen, da dies die Zahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten erleichtert.

39. Viele deutsche Käufer wählen die Gegend um den Balaton, den Velence-See oder die westungarischen Kurorte.

40. Die Preise auf dem Land sind immer noch deutlich niedriger als in Deutschland, sind an beliebten Orten in den letzten Jahren aber stark gestiegen.

41. Bei alten Bauernhäusern kostet die Renovierung oft mehr als der Kauf selbst.

42. Für Bau- und Renovierungsarbeiten ist in bestimmten Fällen eine Anzeige oder Genehmigung bei der Gemeinde erforderlich.

43. Es lohnt sich auch, die Vererbung der Immobilie nach ungarischem Recht rechtzeitig zu bedenken und gegebenenfalls in einem Testament zu regeln.

44. Der wichtigste Rat ist jedoch, keinen Vertrag zu unterschreiben, den man nicht vollständig verstanden hat.

45. Nach einem sorgfältig vorbereiteten Kauf kann das ungarische Zuhause echte Ruhe und Freude bringen.