115 thema 12

---

Thema 115 – Wohnen und Wohnort

Text 1 – Ingatlanvásárlás Magyarországon – Immobilienkauf in Ungarn – Ablauf, Grundbuch, Kosten, Förderungen und Hinweise für deutsche Käufer

Text 1

Ki vásárolhat ingatlant? – Wer darf Immobilien kaufen?

1. Magyarországon az uniós polgárok ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak lakást vagy házat, mint a magyar állampolgárok. – In Ungarn können EU-Bürger zu denselben Bedingungen eine Wohnung oder ein Haus kaufen wie ungarische Staatsbürger.

2. Lakóingatlan megszerzéséhez nincs szükségük külön hatósági engedélyre. – Für den Erwerb einer Wohnimmobilie brauchen sie keine gesonderte behördliche Genehmigung.

3. Az Európai Unión kívüli vevőknek viszont a kormányhivatal engedélyét kell kérniük. – Käufer außerhalb der Europäischen Union müssen hingegen die Genehmigung des Regierungsamtes beantragen.

4. Mezőgazdasági földterület vásárlására szigorú szabályok vonatkoznak, amelyek a külföldiek számára szinte kizárják a szerzést. – Für den Kauf landwirtschaftlicher Flächen gelten strenge Regeln, die einen Erwerb für Ausländer nahezu ausschließen.

5. Ezért fontos tudni, hogy egy falusi ház nagy kertje a nyilvántartásban belterületnek vagy külterületi szántónak minősül-e. – Deshalb ist es wichtig zu wissen, ob der große Garten eines Dorfhauses im Register als Innenbereich oder als Ackerland im Außenbereich eingestuft ist.

(aufklappen)magyarul

1. Magyarországon az uniós polgárok ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak lakást vagy házat, mint a magyar állampolgárok.

2. Lakóingatlan megszerzéséhez nincs szükségük külön hatósági engedélyre.

3. Az Európai Unión kívüli vevőknek viszont a kormányhivatal engedélyét kell kérniük.

4. Mezőgazdasági földterület vásárlására szigorú szabályok vonatkoznak, amelyek a külföldiek számára szinte kizárják a szerzést.

5. Ezért fontos tudni, hogy egy falusi ház nagy kertje a nyilvántartásban belterületnek vagy külterületi szántónak minősül-e.

(aufklappen)német

1. In Ungarn können EU-Bürger zu denselben Bedingungen eine Wohnung oder ein Haus kaufen wie ungarische Staatsbürger.

2. Für den Erwerb einer Wohnimmobilie brauchen sie keine gesonderte behördliche Genehmigung.

3. Käufer außerhalb der Europäischen Union müssen hingegen die Genehmigung des Regierungsamtes beantragen.

4. Für den Kauf landwirtschaftlicher Flächen gelten strenge Regeln, die einen Erwerb für Ausländer nahezu ausschließen.

5. Deshalb ist es wichtig zu wissen, ob der große Garten eines Dorfhauses im Register als Innenbereich oder als Ackerland im Außenbereich eingestuft ist.

Text 2

Az ingatlan-nyilvántartás – Das Grundbuch

6. Magyarországon az ingatlan-nyilvántartás nagyjából a német telekkönyvnek felel meg. – In Ungarn entspricht das Immobilienregister ungefähr dem deutschen Grundbuch.

7. Minden ingatlanhoz tartozik egy tulajdoni lap, amely három részből áll. – Zu jeder Immobilie gehört ein Grundbuchblatt, das aus drei Teilen besteht.

8. Az első rész az ingatlan adatait, a második a tulajdonosokat, a harmadik a terheket és jogokat tartalmazza. – Der erste Teil enthält die Daten der Immobilie, der zweite die Eigentümer, der dritte die Belastungen und Rechte.

9. A harmadik részben szerepelhet például jelzálogjog, haszonélvezeti jog vagy elővásárlási jog. – Im dritten Teil können zum Beispiel ein Grundpfandrecht, ein Nießbrauchrecht oder ein Vorkaufsrecht stehen.

10. Vásárlás előtt mindig friss, hiteles tulajdoni lapot kell kérni, mert a régi másolat már elavult lehet. – Vor dem Kauf sollte man immer einen aktuellen, beglaubigten Grundbuchauszug anfordern, weil eine alte Kopie schon veraltet sein kann.

11. Az ingatlan-nyilvántartást ma a kormányhivatalok vezetik, és nagyrészt elektronikusan működik. – Das Grundbuch wird heute von den Regierungsämtern geführt und funktioniert größtenteils elektronisch.

(aufklappen)magyarul

6. Magyarországon az ingatlan-nyilvántartás nagyjából a német telekkönyvnek felel meg.

7. Minden ingatlanhoz tartozik egy tulajdoni lap, amely három részből áll.

8. Az első rész az ingatlan adatait, a második a tulajdonosokat, a harmadik a terheket és jogokat tartalmazza.

9. A harmadik részben szerepelhet például jelzálogjog, haszonélvezeti jog vagy elővásárlási jog.

10. Vásárlás előtt mindig friss, hiteles tulajdoni lapot kell kérni, mert a régi másolat már elavult lehet.

11. Az ingatlan-nyilvántartást ma a kormányhivatalok vezetik, és nagyrészt elektronikusan működik.

(aufklappen)német

6. In Ungarn entspricht das Immobilienregister ungefähr dem deutschen Grundbuch.

7. Zu jeder Immobilie gehört ein Grundbuchblatt, das aus drei Teilen besteht.

8. Der erste Teil enthält die Daten der Immobilie, der zweite die Eigentümer, der dritte die Belastungen und Rechte.

9. Im dritten Teil können zum Beispiel ein Grundpfandrecht, ein Nießbrauchrecht oder ein Vorkaufsrecht stehen.

10. Vor dem Kauf sollte man immer einen aktuellen, beglaubigten Grundbuchauszug anfordern, weil eine alte Kopie schon veraltet sein kann.

11. Das Grundbuch wird heute von den Regierungsämtern geführt und funktioniert größtenteils elektronisch.

Text 3

Az ügyvéd szerepe – Die Rolle des Rechtsanwalts

12. Magyarországon az ingatlan adásvételéhez ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés szükséges. – In Ungarn ist für den Immobilienkauf ein von einem Anwalt gegengezeichneter oder notariell beurkundeter Vertrag erforderlich.

13. A gyakorlatban szinte mindig ügyvéd készíti el a szerződést, és ő nyújtja be a bejegyzési kérelmet. – In der Praxis erstellt fast immer ein Anwalt den Vertrag und reicht den Eintragungsantrag ein.

14. Ez eltér a németországi gyakorlattól, ahol a közjegyző központi szerepet játszik. – Das unterscheidet sich von der deutschen Praxis, in der der Notar eine zentrale Rolle spielt.

15. Az ügyvéd ellenőrzi a felek személyazonosságát, a tulajdoni lapot és az esetleges terheket. – Der Anwalt prüft die Identität der Parteien, den Grundbuchauszug und eventuelle Belastungen.

16. Sok ügyvéd ügyvédi letétként kezeli a vételárat, amíg minden feltétel teljesül. – Viele Anwälte verwalten den Kaufpreis als Anderkonto, bis alle Bedingungen erfüllt sind.

17. Német vevőknek érdemes olyan ügyvédet választaniuk, aki németül is beszél, vagy hiteles fordítást kérni a szerződésről. – Deutsche Käufer sollten einen Anwalt wählen, der auch Deutsch spricht, oder eine beglaubigte Übersetzung des Vertrags verlangen.

(aufklappen)magyarul

12. Magyarországon az ingatlan adásvételéhez ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés szükséges.

13. A gyakorlatban szinte mindig ügyvéd készíti el a szerződést, és ő nyújtja be a bejegyzési kérelmet.

14. Ez eltér a németországi gyakorlattól, ahol a közjegyző központi szerepet játszik.

15. Az ügyvéd ellenőrzi a felek személyazonosságát, a tulajdoni lapot és az esetleges terheket.

16. Sok ügyvéd ügyvédi letétként kezeli a vételárat, amíg minden feltétel teljesül.

17. Német vevőknek érdemes olyan ügyvédet választaniuk, aki németül is beszél, vagy hiteles fordítást kérni a szerződésről.

(aufklappen)német

12. In Ungarn ist für den Immobilienkauf ein von einem Anwalt gegengezeichneter oder notariell beurkundeter Vertrag erforderlich.

13. In der Praxis erstellt fast immer ein Anwalt den Vertrag und reicht den Eintragungsantrag ein.

14. Das unterscheidet sich von der deutschen Praxis, in der der Notar eine zentrale Rolle spielt.

15. Der Anwalt prüft die Identität der Parteien, den Grundbuchauszug und eventuelle Belastungen.

16. Viele Anwälte verwalten den Kaufpreis als Anderkonto, bis alle Bedingungen erfüllt sind.

17. Deutsche Käufer sollten einen Anwalt wählen, der auch Deutsch spricht, oder eine beglaubigte Übersetzung des Vertrags verlangen.

Text 4

A vásárlás menete – Der Ablauf des Kaufs

18. A vásárlás általában a lakás megtekintésével és az ár megtárgyalásával kezdődik. – Der Kauf beginnt in der Regel mit der Besichtigung der Wohnung und der Verhandlung über den Preis.

19. Ezt követően a felek gyakran foglalószerződést kötnek, és a vevő a vételár mintegy tíz százalékát foglalóként kifizeti. – Danach schließen die Parteien oft einen Draufgabevertrag, und der Käufer zahlt etwa zehn Prozent des Kaufpreises als Draufgabe.

20. Ha a vevő lép vissza, elveszíti a foglalót, ha az eladó, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie. – Tritt der Käufer zurück, verliert er die Draufgabe; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.

21. Hitelből történő vásárlásnál érdemes a szerződésbe beleírni, mi történik, ha a bank nem adja meg a kölcsönt. – Beim Kauf auf Kredit sollte man in den Vertrag schreiben, was passiert, wenn die Bank das Darlehen nicht gewährt.

22. Az eladó gyakran tulajdonjog-fenntartással adja el az ingatlant, amíg a teljes vételár meg nem érkezik. – Der Verkäufer verkauft die Immobilie oft unter Eigentumsvorbehalt, bis der vollständige Kaufpreis eingegangen ist.

23. A vételár kifizetése után az eladó bejegyzési engedélyt ad, és a vevőt tulajdonosként bejegyzik. – Nach Zahlung des Kaufpreises erteilt der Verkäufer die Eintragungsbewilligung, und der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

24. A birtokba adáskor a felek leolvassák a mérőórákat, és átírják a közüzemi szerződéseket. – Bei der Besitzübergabe lesen die Parteien die Zähler ab und schreiben die Versorgungsverträge um.

(aufklappen)magyarul

18. A vásárlás általában a lakás megtekintésével és az ár megtárgyalásával kezdődik.

19. Ezt követően a felek gyakran foglalószerződést kötnek, és a vevő a vételár mintegy tíz százalékát foglalóként kifizeti.

20. Ha a vevő lép vissza, elveszíti a foglalót, ha az eladó, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.

21. Hitelből történő vásárlásnál érdemes a szerződésbe beleírni, mi történik, ha a bank nem adja meg a kölcsönt.

22. Az eladó gyakran tulajdonjog-fenntartással adja el az ingatlant, amíg a teljes vételár meg nem érkezik.

23. A vételár kifizetése után az eladó bejegyzési engedélyt ad, és a vevőt tulajdonosként bejegyzik.

24. A birtokba adáskor a felek leolvassák a mérőórákat, és átírják a közüzemi szerződéseket.

(aufklappen)német

18. Der Kauf beginnt in der Regel mit der Besichtigung der Wohnung und der Verhandlung über den Preis.

19. Danach schließen die Parteien oft einen Draufgabevertrag, und der Käufer zahlt etwa zehn Prozent des Kaufpreises als Draufgabe.

20. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Draufgabe; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.

21. Beim Kauf auf Kredit sollte man in den Vertrag schreiben, was passiert, wenn die Bank das Darlehen nicht gewährt.

22. Der Verkäufer verkauft die Immobilie oft unter Eigentumsvorbehalt, bis der vollständige Kaufpreis eingegangen ist.

23. Nach Zahlung des Kaufpreises erteilt der Verkäufer die Eintragungsbewilligung, und der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

24. Bei der Besitzübergabe lesen die Parteien die Zähler ab und schreiben die Versorgungsverträge um.

Text 5

Költségek a vételáron felül – Kosten zusätzlich zum Kaufpreis

25. A vevőnek a vételáron kívül több járulékos költséggel is számolnia kell. – Der Käufer muss außer dem Kaufpreis mit mehreren Nebenkosten rechnen.

26. A legnagyobb tétel általában a vagyonszerzési illeték, amely főszabály szerint a forgalmi érték négy százaléka. – Der größte Posten ist in der Regel die Grunderwerbsteuer, die grundsätzlich vier Prozent des Verkehrswertes beträgt.

27. Bizonyos esetekben, például fiatal első lakásvásárlóknál, kedvezmény vagy mentesség igényelhető. – In bestimmten Fällen, zum Beispiel bei jungen Ersterwerbern, kann eine Ermäßigung oder Befreiung beantragt werden.

28. Az ügyvédi munkadíj többnyire a vételár egy-két százaléka, de megállapodás kérdése. – Das Anwaltshonorar beträgt meist ein bis zwei Prozent des Kaufpreises, ist aber Verhandlungssache.

29. Ha ingatlanos közvetít, a jutalékát általában az eladó fizeti, de ezt érdemes előre tisztázni. – Wenn ein Makler vermittelt, zahlt seine Provision meist der Verkäufer, aber das sollte man vorher klären.

30. Hitel esetén ehhez jön még az értékbecslés díja és a bank egyéb költségei. – Bei einem Kredit kommen noch die Kosten des Wertgutachtens und weitere Bankgebühren hinzu.

31. Eladáskor az eladónak energetikai tanúsítványt is kell készíttetnie az épületről. – Beim Verkauf muss der Verkäufer außerdem einen Energieausweis für das Gebäude erstellen lassen.

(aufklappen)magyarul

25. A vevőnek a vételáron kívül több járulékos költséggel is számolnia kell.

26. A legnagyobb tétel általában a vagyonszerzési illeték, amely főszabály szerint a forgalmi érték négy százaléka.

27. Bizonyos esetekben, például fiatal első lakásvásárlóknál, kedvezmény vagy mentesség igényelhető.

28. Az ügyvédi munkadíj többnyire a vételár egy-két százaléka, de megállapodás kérdése.

29. Ha ingatlanos közvetít, a jutalékát általában az eladó fizeti, de ezt érdemes előre tisztázni.

30. Hitel esetén ehhez jön még az értékbecslés díja és a bank egyéb költségei.

31. Eladáskor az eladónak energetikai tanúsítványt is kell készíttetnie az épületről.

(aufklappen)német

25. Der Käufer muss außer dem Kaufpreis mit mehreren Nebenkosten rechnen.

26. Der größte Posten ist in der Regel die Grunderwerbsteuer, die grundsätzlich vier Prozent des Verkehrswertes beträgt.

27. In bestimmten Fällen, zum Beispiel bei jungen Ersterwerbern, kann eine Ermäßigung oder Befreiung beantragt werden.

28. Das Anwaltshonorar beträgt meist ein bis zwei Prozent des Kaufpreises, ist aber Verhandlungssache.

29. Wenn ein Makler vermittelt, zahlt seine Provision meist der Verkäufer, aber das sollte man vorher klären.

30. Bei einem Kredit kommen noch die Kosten des Wertgutachtens und weitere Bankgebühren hinzu.

31. Beim Verkauf muss der Verkäufer außerdem einen Energieausweis für das Gebäude erstellen lassen.

Text 6

Finanszírozás és állami támogatások – Finanzierung und staatliche Förderungen

32. A magyar bankok a lakásvásárláshoz jellemzően legalább húsz százalék önerőt várnak el. – Ungarische Banken erwarten für einen Wohnungskauf in der Regel mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital.

33. A hitelajánlatok összehasonlításánál a teljes hiteldíj mutató, a THM a legfontosabb szám. – Beim Vergleich von Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins, der THM, die wichtigste Zahl.

34. Sok magyar család még emlékszik a devizahitelek okozta válságra, ezért ma a fix kamatozású hitelek népszerűek. – Viele ungarische Familien erinnern sich noch an die durch Fremdwährungskredite verursachte Krise, deshalb sind heute Kredite mit festem Zins beliebt.

35. Az állam különböző programokkal támogatja a lakásszerzést, különösen a gyermekes családokat. – Der Staat fördert den Wohnungserwerb mit verschiedenen Programmen, besonders für Familien mit Kindern.

36. Ilyen például a CSOK Plusz, amely kedvezményes kamatozású hitelt nyújt a családoknak. – Ein Beispiel ist CSOK Plusz, das Familien einen zinsvergünstigten Kredit gewährt.

37. 2025 őszétől az Otthon Start program fix, alacsony kamatú hitelt kínál az első lakásukat vásárlóknak. – Seit Herbst 2025 bietet das Programm Otthon Start Ersterwerbern einen Kredit mit festem, niedrigem Zins.

38. A támogatások feltételei gyakran változnak, ezért mindig a legfrissebb szabályokat kell megnézni. – Die Bedingungen der Förderungen ändern sich häufig, deshalb muss man immer die aktuellsten Regeln prüfen.

39. Külföldi vevők számára a magyar bankok hitelezése nehezebb lehet, ha nincs magyarországi jövedelmük. – Für ausländische Käufer kann eine Finanzierung durch ungarische Banken schwieriger sein, wenn sie kein Einkommen in Ungarn haben.

(aufklappen)magyarul

32. A magyar bankok a lakásvásárláshoz jellemzően legalább húsz százalék önerőt várnak el.

33. A hitelajánlatok összehasonlításánál a teljes hiteldíj mutató, a THM a legfontosabb szám.

34. Sok magyar család még emlékszik a devizahitelek okozta válságra, ezért ma a fix kamatozású hitelek népszerűek.

35. Az állam különböző programokkal támogatja a lakásszerzést, különösen a gyermekes családokat.

36. Ilyen például a CSOK Plusz, amely kedvezményes kamatozású hitelt nyújt a családoknak.

37. 2025 őszétől az Otthon Start program fix, alacsony kamatú hitelt kínál az első lakásukat vásárlóknak.

38. A támogatások feltételei gyakran változnak, ezért mindig a legfrissebb szabályokat kell megnézni.

39. Külföldi vevők számára a magyar bankok hitelezése nehezebb lehet, ha nincs magyarországi jövedelmük.

(aufklappen)német

32. Ungarische Banken erwarten für einen Wohnungskauf in der Regel mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital.

33. Beim Vergleich von Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins, der THM, die wichtigste Zahl.

34. Viele ungarische Familien erinnern sich noch an die durch Fremdwährungskredite verursachte Krise, deshalb sind heute Kredite mit festem Zins beliebt.

35. Der Staat fördert den Wohnungserwerb mit verschiedenen Programmen, besonders für Familien mit Kindern.

36. Ein Beispiel ist CSOK Plusz, das Familien einen zinsvergünstigten Kredit gewährt.

37. Seit Herbst 2025 bietet das Programm Otthon Start Ersterwerbern einen Kredit mit festem, niedrigem Zins.

38. Die Bedingungen der Förderungen ändern sich häufig, deshalb muss man immer die aktuellsten Regeln prüfen.

39. Für ausländische Käufer kann eine Finanzierung durch ungarische Banken schwieriger sein, wenn sie kein Einkommen in Ungarn haben.

Text 7

Tanácsok német vevőknek – Ratschläge für deutsche Käufer

40. Egy régi falusi ház megvásárlása előtt érdemes független építési szakértővel átvizsgáltatni az épületet. – Vor dem Kauf eines alten Dorfhauses lohnt es sich, das Gebäude von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen zu lassen.

41. Gyakori probléma a vizes fal, a régi elektromos hálózat és a hiányzó csatornabekötés. – Häufige Probleme sind feuchte Wände, eine alte Elektroinstallation und ein fehlender Kanalanschluss.

42. Az is előfordul, hogy a valóságban álló épület nem egyezik a hivatalos nyilvántartásban szereplővel. – Es kommt auch vor, dass das tatsächlich stehende Gebäude nicht mit dem im offiziellen Register eingetragenen übereinstimmt.

43. Ilyenkor az ügyvéd segíthet rendezni a helyzetet még a vásárlás előtt. – In solchen Fällen kann der Anwalt helfen, die Lage noch vor dem Kauf zu bereinigen.

44. A vételárat soha nem szabad készpénzben, nyugta nélkül kifizetni. – Den Kaufpreis sollte man niemals in bar und ohne Quittung bezahlen.

45. Az öröklés szempontjából érdemes tisztázni, hogy a magyar ingatlanra melyik ország joga vonatkozik. – Im Hinblick auf das Erbe sollte man klären, welches Landesrecht für die ungarische Immobilie gilt.

46. Egyenes ági örökösök Magyarországon nem fizetnek öröklési illetéket, de a hagyatéki eljárást itt is le kell folytatni. – Erben in gerader Linie zahlen in Ungarn keine Erbschaftsteuer, aber das Nachlassverfahren muss auch hier durchgeführt werden.

47. Aki türelmes, jó szakembereket választ, és mindent írásba foglal, annak a magyarországi ingatlanvásárlás biztonságos és örömteli lépés lehet. – Wer geduldig ist, gute Fachleute wählt und alles schriftlich festhält, für den kann der Immobilienkauf in Ungarn ein sicherer und erfreulicher Schritt sein.

(aufklappen)magyarul

40. Egy régi falusi ház megvásárlása előtt érdemes független építési szakértővel átvizsgáltatni az épületet.

41. Gyakori probléma a vizes fal, a régi elektromos hálózat és a hiányzó csatornabekötés.

42. Az is előfordul, hogy a valóságban álló épület nem egyezik a hivatalos nyilvántartásban szereplővel.

43. Ilyenkor az ügyvéd segíthet rendezni a helyzetet még a vásárlás előtt.

44. A vételárat soha nem szabad készpénzben, nyugta nélkül kifizetni.

45. Az öröklés szempontjából érdemes tisztázni, hogy a magyar ingatlanra melyik ország joga vonatkozik.

46. Egyenes ági örökösök Magyarországon nem fizetnek öröklési illetéket, de a hagyatéki eljárást itt is le kell folytatni.

47. Aki türelmes, jó szakembereket választ, és mindent írásba foglal, annak a magyarországi ingatlanvásárlás biztonságos és örömteli lépés lehet.

(aufklappen)német

40. Vor dem Kauf eines alten Dorfhauses lohnt es sich, das Gebäude von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen zu lassen.

41. Häufige Probleme sind feuchte Wände, eine alte Elektroinstallation und ein fehlender Kanalanschluss.

42. Es kommt auch vor, dass das tatsächlich stehende Gebäude nicht mit dem im offiziellen Register eingetragenen übereinstimmt.

43. In solchen Fällen kann der Anwalt helfen, die Lage noch vor dem Kauf zu bereinigen.

44. Den Kaufpreis sollte man niemals in bar und ohne Quittung bezahlen.

45. Im Hinblick auf das Erbe sollte man klären, welches Landesrecht für die ungarische Immobilie gilt.

46. Erben in gerader Linie zahlen in Ungarn keine Erbschaftsteuer, aber das Nachlassverfahren muss auch hier durchgeführt werden.

47. Wer geduldig ist, gute Fachleute wählt und alles schriftlich festhält, für den kann der Immobilienkauf in Ungarn ein sicherer und erfreulicher Schritt sein.